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건설공사에 관한 기획, 타당성조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가, 사후관리 등에 관한 관리업무의 전부 또는 일부를 수행하는 것 (건산법 제2조제6호)


사업주를 대신하여 건설사업의 관리를 대행하여 주는 용역을 의미합니다. 즉, 계약 형태를 통하여 발주자의 전반적인 또는 부분적인 권한을 위임 받아 대리인(Agent) 및 조정자(Coordinator)의 역할을 수행 하는 것 입니다. 즉, Consultants나 CM전문회사가 건설 사업 관리 업무 일체(기획, 설계, 시공/감리, 사후관리)를 적정한 품질을 유지하면서 공기와 공사비를 최적화하여, 발주자에게 주어진 예산(Budget) 내에서 양질의(Quality) 건축물을 적기에 인도(Delivery) 하는 목표를 가지고, 사업관리(조정, 의사전달)를 하고 그 서비스에 대한 보수를 받는 계약 사업을 말합니다. 건설사업관리는 기획, 설계에서 시공까지의 전 과정에 대하여 공기(Time), 공사비(Cost), 품질(Quality)의 3요소의 관리를 합성 시킨 근대적 관리 기법으로, 건설업의 전 과정을 통하여 건설 산업을 보다 효율적이고 경제적으로 수행하기 위해서, 각 부문의 전문가들로 구성된 집단의 통합된 관리 기술을 사업주에게 서비스하는 행위입니다. 프로젝트의 기획, 설계, 시공의 각 단계의 업무를 하나의 통합된 업무로 처리하여 CM업무를 추진하기 위한 구성원은 사업주, CMr(Construction Manager), A/E(Architect/Engineer)를 포함합니다. 이 방식은 전통적인 방식과는 다른 프로젝트 인도 방식의 전문 용역 분야로서 건설 공사의 설계와 시공업무 전반을 관리하는 전문적인 용역 업무를 지칭하며, CM의 입장은 발주자(Owner)의 대리인(Agent)으로서 발주자의권익을 최대한 보장하는 것 입니다.

건설사업의 구상단계부터 완성단계까지 전과정에 걸쳐 소정의 공기, 사업비, 품질을 얻기 위하여 전문적으로 관리하는 것(미국 CM협회)


1. AGC(The Associated General Contractors of America)
건설관리(CM)는 발주자의 요구를 가장 잘 만족시킬 수 있는 효과적인 방법이다. CM은 각 체계의 작업을 통합하며 공사계획, 설계, 시공단계를 처리해간다. CM업무는 건설관리자, 설계자, 발주자로 이루어진 건설조직에 할당되며, 조직구성원들은 발주자의 최대이익을 목표로 공사의 개시에서 종료시까지 함께 작업한다. 이 조직은 가장 경제적인 체계로 발주자의 최고가치 실현을 위해 시공비용, 품질, 준공일정의 상호작용을 신중히 검토한다.

2. AIA(American Institute of Architects)
CM용역은 공사 발주자에게 설계, 시공, 또는 이 두단계동안 필요한 경험을 소유한 개인이나 단체에 의해 제공된다. 이러한 CM용역은 설계와 시공의 공기 및 비용의 결정, 일정수립, 비용통제, 계약의 협상 및 체결의 조정, 긴급 자재와 long-lead item의 구매, 시공활동의 조정에 대한 조언을 제공하게 된다.

3. CMAA(Construction Management Association of America)
공정관리, 원가관리, 품질관리의 목적을 위해 공사의 개시부터 종료까지 적용되는 전문적 관리의 일련의 과정

4. ASCE(미국토목학회)
PCM은 발주자의 요구를 만족시키기 위한 가장 효과적인 방법중의 하나로서 공사의 기획, 설계 그리고 시공단계를 하나의 통합된 업무로서 처리한다. 업무(Task)는 발주자, CM 그리고 설계조직으로 구성되는 PM팀에게 지정된다. 이 팀은 발주자의 이익을 보장하기 위한 공통된 목적을 가지고 설계의 시작단계부터 공사준공단계까지 함께 협조해 간다. 팀 구성원간의 계약관계는 적대적관계를 최소화하고 관리그룹내에 의사소통을 빠르게 하도록 체결된다. 공사비용, 환경영향, 품질 그리고 준공일정간의 상호관계는 발주자에게 가장 경제적이 되도록 이 팀에 의해서 신중하게 조사된다.

5. HEW
프로젝트의 설계단계동안 기술자문을 제공하고, 시공단계동안 시공활동을 조직하고 지휘하는 것이다.


“건설사업관리자”라 함은 발주자로부터 건설사업관리를 위탁받아 수행하는 자를 말함 (건산법 개정중)


특정하게 지정된 토지나 대지위에 노동, 물질, 기술을 집약해서 인간생활의 복리증진을 위하여 새로운 건축물이나 토목 구조물 또는 기계시설물을 생산하는 산업활동이다. 건설산업은 인간이 세상에 태어나서 죽을 때까지 거쳐야 할 필요한 공간을 창조하는 건축물들과 인간이 활동하고 이동하기 위하여 건설해야 하는 도로, 항만, 철도, 공항, 상하수도, 수리를 관리하는 댐등과 같은 토목구조물등을 건설하여, 국가와 사회의 고정자본의 형성 및 사회간접자본시설의 확충을 직접 당당하는 국가경제의 기반산업이다. 건설의 목적물이 대형화, 고층화, 기계화, 자동화, 정밀화, 통합화 되면서 새로운 건 설사업의 경영과 관리가 필요하게 되었다.


건설사업의 생산단위를 목적물의 범위로 한정지을 때, 일단의 목적물을 시작과 종료까지 완료하기 위하여 단위를 정한다면 Project라는 개념의 단위가 형성된다. 건설 Project는 계획, 설계, 시공의 3단계로 나눌 수 있다. 계획은 Owner나 설계 담당자, 설계는 설계담당자, 시공은 시공회사가 담당해 왔다. 그러나 Project의 개념이 대형화되고 확대되어, 건설Project는 프로젝트의 발굴, 기획, 자금조달, 타당성조사, 계획, 기본설계, 상세설계, 공사비 산정, 발주, 계약, 시공, 시운전, 인도 그리고 유지보수관리등으로 세분화되고 전문화 되고 있다. Project,를 관리하는 것을 효율적으로 관리하기 위해서는 경험있고 전문화되어 있는 전문인 집단의 Consultants가 필요하게 되어, 건설 Project의 관리에 있어 보다 현대화된 관리방식인 PM(Project Management) 또는 CM(Construction Management)방식이 개발되기에 이르렀다.


단위 프로젝트의 인력, 장비, 자재, 자금, 경영관리를 통합하여 체계적으로 관리하고 조정하는 작업을 말한다. 프로젝트 관리방식(또는 프로그램 관리방식)은 초대형 공사에서 주로 사용되고 있는 개념이다. 프로젝트관리방식의 경우 설계나 시공에 직접 관여하지 않을 수도 있지만, 프로젝트관리자는 전체 프로젝트와 관련된 많은 수의 개개의 프로젝트를 다룰 수 있을 것이다. 프로젝트관리방식은, 건축주가 최고 경영자가 되고 ,CM회사에서 나온 전문 인력과 A/E 또는 다른 컨설턴트를 이용하여, 건축주가 통합된 프로젝트관리팀의 관리에 깊이 관여하는 몇몇 대규모 프로젝트에 적용되어 왔다.

통상적으로 얘기하는 프로젝트 관리를 의미하며, 기획, 설계, 구매, 시공, 시운전 등 프로젝트의 전 수명주기(Project Life Cycle)를 효과적으로 관리하는 기법입니다. 이러한 사업의 범위는 앞서 설명한 Program Management와 동일하나 단지 단일 프로젝트를 관리한다는 것이 다른 점입니다. 건설 프로젝트 외에 연구개발 프로젝트 등 모든 프로젝트에 대해서 세계적으로 가장 보편적으로 사용하는 용어이기도 합니다.
미리 설정된 프로젝트 목표를 달성하기 위해 과학적인 기법을 동원하여 프로젝트 전 기간에 걸친 인적, 물적 자원의 동원과 수행계획을 수립하여 조직을 구성하고, 수행과정을 지도, 감독, 통제 및 조정하는 관리기술 입니다. 즉, 요구되는 품질을 유지하면서도 가능한 한 짧은 기간 안에 적은 비용으로 프로젝트의 목표를 달성하는 것 입니다.
프로젝트 목표의 대상으로는 Integration Management, Scope Management, Time Management, Cost Management, Quality Management, Human Resource Management, Communication Management, Risk Management, Procurement Management 등이 있습니다.


대규모, 장기 프로젝트 또는 여러 프로젝트가 동시에 진행되는 복합 프로젝트군을 총괄 관리하며, 프로젝트 관리의 범위도 타당성 검토 단계에서부터 유지관리 단계에 이르기까지 건설사업의 전단계를 다루고 있습니다. Project Management의 상위에 있는 개념으로 다수의 하위 프로젝트들을 종합적으로 연계하여 관리하는데, 미국 DOD, NASA 및 R&D분야에서 선호하는 건설사업관리 방식입니다.
건설사업의 관점에서 보면 프로젝트 관리(Project Management)와 건설사업관리(Construction Management)를 통합한 의미로 가장 광의적인 관리기법이라고 할 수 있습니다. 예를 들면, 대규모 개발 사업의 경우 Development Manager, Financial Manager, Design Manager, Construction Manager 등이 참여하게 되는데, Program Manager 가 이들의 상위에 위치하여 참여자들을 통제하고 코디네이션을 하게 됩니다. 따라서 계약의 구조로 보아서는 Program Management 계약 밑에 Project Management 계약이나 CM계약, 설계 시공 동시 계약(Design Build), 재래적인 General Contractor의 일괄 도급계약이 가능하고, Project Management 계약 밑에 CM, D.B 또는 G.C 계약이 가능하는 등 다양한 계약이 이루어 질 수 있습니다.