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  • 부담금의 부과 기준

    개발부담금의 부과기준은 부과종료시점의 부과대상토지의 가액(이하 "종료시점지가"라 한다) 에서 다음 금액을 뺀 금액으로 한다(법 제8조1항).
    ① 부과개시시점의 부과대상토지의 가액(이하 "개시점지가"라 한다)
    ② 부과기간동안의 정상지가상승분
    ③ 개발비용(법 제11조의 규정)

    산정방법

    개발이익개발부담금을 산출하는 기준이 되는 개발이익은 개발사업이 끝난후의 대상사업의 땅값에서 개발사업을 시작할때의 땅값과 개발비용, 정상지가상승분을 뺀 금액을 말한다.
    개발부담금은 위에서 산출된 개발이익의 25%로 한다. 단 개발제한구역에서 구역지정 당시부터 토지소유자가개발사업을 시행하는 경우에는 개발이익의 20%를 부과한다.
    개발부담금 = 개발이익 x 25% = [ 부과종료시점의 지가 - (부과개시시점의지가) + 개발비용 + (정상지가상승분) ] x 25%


  • 부 과 개 시 시 점

    . 원칙적인부과개시시점

    부과개시시점은 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체로부터 개발사업의 인가등을 받은 날로 한다. 다만, 인가등을 받기 전에 다음의 토지이용계획등의 변경이 있는 경우로서 그 토지이용 계획등의 변경전에 취득한 토지의 경우에는 취득일을 부과개시시점으로 한다.
    (법 제9조1항 제1호)
    (1) 토지이용계획등의 변경이라 함은 개발사업이 시행되는 토지가 <별표 1의2>의 용도지역.지 구등으로 지정 또는 변경되거나 그 토지에 지정된 용도지역.지구등이 해제되는 것을 말한다.
    다만, 토지취득당시의 용도지역.지구등과 동일한 용도지역.지구등으로 환원되는 경우를 제외한다(령 제6조1항).

    (2) 이를 적용함에 있어서 토지이용계획등의 변경이 2회이상 이루어진 경우에는 최초로 이루 어진 것을 토지이용계획등의 변경으로 본다(동조2항).

    (별표1의2) 토지이용계획등의 변경에 포함되는 용도지역.지구등(령 제6조1항관련)
    1. 국토건설종합계획법, 수도권정비계획법, 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률, 제주도개발특별법의 규정에 의한 지역.권역.;지구
    2. 국토이용관리법의 규정에 의한 지역.지구
    3. 도시계획법의 규정에 의한 지역.지구.구역.시설
    4. 하천법, 수도법, 온천법의 규정에 의한 구역.;예정지.지구
    5. 도로법, 고속국도법, 철도법, 항만법의 규정에 의한 지역.구역.예정지
    6. 산업입지및개발에관한법률, 공업배치및공장설립에관한법률, 수출자유지역설치법의 규정에 의한 단지.지역&.구역
    7. 군사시설보호법, 군용항공기지법, 해군기지법, 방어해면법, 군용전기통신법의 규정에 의한 구역
    8. 학교보건법, 문화재보호법, 청소년기본법의 규정에 의한 구역.지구
    9. 농어촌발전특별조치법, 농어촌정비법, 초지법, 낙농진흥법, 축산법, 산림법, 수산업법, 어 항법의 규정에 의한 구역.지역.지대.;휴양지.수면.;어항.자연휴양림.보안림.;천연보호림.시 험림.;보호수림
    10. 원자력법, 에너지이용합리화법의 규정에 의한 구역.지역
    11. 관광진흥법의 규정에 의한 관광지.관광단지
    12. 전기통신사업법, 전파법의 규정에 의한 구역
    13. 환경정책기본법, 자연환경보전법, 소음진동규제법, 자연공원법, 조수보호및수렵에관한법 률의 규정에 의한 지역.지구.구역.공원
    14. 사방사업법의 규정에 의한 사방지

  • 예외적인 부과시점

    1) 취득일부터 인가등을 받기 전의 기간에 대하여 토지초과이득세의 납부의무가 성립된 경우 등으로서 다음의 경우에는 그 시점으로 한다(법 제9조1항 제2호, 령 제6조의2 제1항.제2항)

    ① 토지취득일부터 2년이상이 경과한 후에 토지이용계획등이 변경된 경우: 토지이용계획등이 변경된 날의 2년전에 해당하는 날(다만, 중소기업기본법 제2조의 규정에 의한 중소기업자가 공장부지조성을 위하여 취득한 토지에 대하여는 당해 토지이용계획등의 변경일로 한다)
    ② 토지이용계획등의 변경일부터 인가등을 받기 전의 사이에 토지를 취득한 경우: 토지를 취 득한 날

    2) 인가등의 변경으로 부과대상토지의 면적이 변경되어 부과대상토지에 새로이 편입된 토지에 대한 부과개시시점은 다음에서 정하는 날로 한다(법 제9조1항 제3호, 령 제6조의2 제3항).

    ① 변경인가등을 받기 전에 토지이용계획등의 변경(령 제6조의 규정)이 있는 경우로서 토지이 용계획등의 변경전에 취득한 토지인 경우에는 취득일 또는 예외적인 부과시점 (1)의 ① 및 ②에 해당되는 날
    ② 변경인가등을 받기 전에 토지이용계획등의 변경(령 제6조의 규정)이 있는 경우로서 토지이 용계획등의 변경일부터 변경인가등을 받기 전의 사이에 토지를 취득한 경우에는 토지를 취 득한 날
    ③ 위 ① 및 ②외의 토지인 경우에는 인가등의 변경일


  • 부과종료시점의 지가

    1. 원칙적인 지가산정 방법

    개발부담금의 종료시점지가는 부과종료시점 당시의 부과대상토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지의 공시지가를 기준으로 비교표(지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조제2항의 규정)에 의하여 산정한 가액으로 한다(법 제10조1항 본문).
    부과대상토지의 지가 ＝ 부과종료시점이 속한 연도의 다음 연도의 개별공시지가(해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지 가를 기준으로 하여 산정한 금액을 말한다) － 부과종료시점부터 부과
    종료시점이 속한 연도의 다음 연도 1월 1일까지의 정상지가상승분

    2. 예외적으로 처분가격에 의하는 경우

    (1) 부과대상토지를 분양등 처분함에 있어서 그 처분가격에 대하여 국가나 지방자치단체의 인 가등을 받는 경우등 다음의 경우에는 예외적으로 그 처분가격을 종료시점지가로 할 수 있 다(법 제10조2항, 령 제9조1항).

    ① 시장·군수의 승인을 얻어 주택의 분양가가 결정된 경우(주택의 분양가를 제3항제1호의 규정에 의한 건축비를 적용하여 결정하는 경우에 한한다)(주택공급에관한규칙 제8조 및 제9조의 규정)
    ② 사업주체가 조성한 대지의 공급조건등에 대하여 건설교통부장관 또는 지방자치단체의 장의 승인을 얻은 경우(주택건설촉진법 제33조제1항 및 동법시행령 제32조제4항의 규정)
    ③ 택지의 공급가격결정 방법등에 대하여 건설교통부장관 또는 지방자치단체의 장의 승인을 얻은 경우(택지개발촉진법 제18조 및 동법시행령 제13조의 규정)
    ④ 개발된 토지의 분양가가 결정된 경우(산업입지및개발에관한법률 제38조 및 동법시행령 제40조의 규정)
    ⑤ 산업입지및개발에관한법률에 의한 특수지역개발사업으로 개발된 토지의 분양가 (동법 제39조의 규정)가 동법에서 정하는 분양가격의 결정방법(동법시행령 제40조의 규정) 과 동일하게 결정된 경우
    ⑥ 한국토지공사가 매입하여 개발한 토지의 분양가가 결정된 경우(한국토지공사법 제23조의 2의 규정)
    ⑦ 위 ① 내지 ⑥의 경우와 유사한 경우로서 국가 또는 지방자치단체의 인가등을 받아 토지의 분양가격이 결정된 경우

    (2) 처분가격을 종료시점지가로 하는 경우는 매입가격으로 개시시점지가를 산정(법 제10조 제3항 단서의 규정)하는 경우에 한한다(령 제9조2항).

    (3) 위 (1)의 ①의 경우에는 그 처분가격을 분양가에서 다음 금액을 뺀 가액으로 한다. 다만, 의 무자가 건설업법의 규정에 의하여 면허를 받은 건설업자와의 도급계약에 의하여 지출한 건 축비내역서를 제출한 경우에는 분양가에서 그 건축비와 아래 ②의 경비를 뺀 가액으로 할 수 있다(령 제9조3항).

    ① 건설교통부장관이 정하여 고시하는 건축비
    ② 건축과 관련된 부대경비로서 건설교통부령이 정하는 경비
    ③ 지하주차장의 설치에 소요된 비용
    ④ 건축법등 관계법령의 규정에 의하여 설치하도록 되어 있는 지하층을 초과하여 설치한 경우 그 초과설치에 소요된 비용

  • 부과개시시점의 지가

    개발부담금의 부과개시시점지가는 부과개시시점이 속한 연도의 부과대상 토지의 개별공시지 가에 당해연도의 1월 1일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다.
    다만,
    다음의 해당하는 경우에는 그 실제의 매입가액 또는 취득가액에 그 매입일 또는 취득일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 가감한 가액을 부과시점지가로 할 수 있다(법 제10조3항). 또한 개시시점지가에 관하여 이를 적용받고자 하는 납부의무자는 다음의 경우에 해당함을 증명 하는 자료를 갖추어 건설교통부장관에게 제출하여야 한다(법 동조6항, 령 제9조5항).

    ① 국가·지방자치단체 또는 건설교통부령이 정하는 기관으로부터 매입한 경우

    ② 경매·입찰에 의하여 매입한 경우

    ③ 지방자치단체 또는 감면기관이 매입한 경우

    ④ 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 또는 토지수용법의 규정에 의한 협의 또는 수용에 의하여 취득한 경우

    ⑤ 실제의 매입가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 다음의 경우
    ㉮ 부과개시시점이전에 매입한 경우로서 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우
    ㉯ 사업시행자가 지방세법 (동법 제290조의 규정)에 의한 법인인 경우로서 그 매입가격이 법인장부에 기재된 매입가격인 경우


  • 개발비용의 산정기준

    1. 원칙적인 개발비용의 산정기준(법 제11조1항)

    개발비용은 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 다음 금액을 합하여 산출한다.
    ① 순공사비(제세공과금을 포함한다)·조사비·설계비·일반관리비 및 기타 경비
    ② 관계 법령의 규정 또는 인가등의 조건에 의하여 납부의무자가 공공시설 또는 토지등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액
    ③ 당해 토지의 개량비

    2. 개발비용의 구체적인 산정기준

    개발비용의 구체적인 산정기준은 다음과 같다(령 제10조1항).
    개발비용은 납부의무자가 당해 사업시행과 관련하여 지출한 개발비용을 합한 금액으로서 그 산출내역서와 증빙서류를 갖추어 제시한 금액으로 한다(동조2항 본문). 그러나 일반관리비는 국가를당사자로하는계약에관한법률에 의한 예정가격결정을 위한 기준과 요율(동법 시행령 제9조의 규정)을 적용하여 산정한 금액으로 한다(동항 단서).

    ① 순공사비 : 당해 개발사업을 위하여 지출한 재료비·노무비·경비·제세공과금의 합계액
    ② 조 사 비 : 직접 당해 개발사업의 시행을 위한 측량비 기타 조사에 소요된 비용으로서
    순공사비에 해당되지 아니하는 비용의 합계액
    ③ 설 계 비 : 당해 개발사업의 설계를 위하여 지출한 비용
    ④ 일반관리비 : 당해 개발사업과 관련하여 관리활동부문에서 발생한 제비용의 합계액
    ⑤ 기타 경비 : 토지가액에 포함되지 아니한 개발사업구역안의 건물·입목·영업권 등에 대한 보 상비와 다른 법령의 규정이나 개발사업에 대한 인가의 조건등에 의하여 국가·지방 자치단체에 납부한 부담금의 합계액
    ⑥ 관계 법령의 규정 또는 인가등의 조건에 의하여 납부의무자가 국가 또는 지방자치단체에 기 부하는 공공시설 또는 토지등의 가액(개발사업의 목적이 타인에게 분양등 처분하는 경우로서 그 처분가격에 공공시설 또는 토지등의 가액이 포함된 경우에는 제9조제2항의 규정에 의하여 그 처분가격으로 종료시점지가를 산정하는 경우에 한한다): 공공시설등의 가액은 토지의 가 액에 그 시설의 조성원가를 합산한 가액으로 하고, 토지의 가액은 개시시점지가에 부과기간 동안의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다.
    ⑦ 개량비 : 개발사업의 착수전에 부과대상토지의 개량을 위하여 지출한 비용으로서 개시시점 지가에 반영되지 아니한 비용

    ※예정가격등의 결정기준

    ㅇ 각 중앙관서의 장 또는 계약 담당공무원은 다음의 가격을 기준으로 하여 예정가격을 결정 하여야 한다(국가를당사자로하는계약에관한법률 시행령 제9조1항).
    ① 적정한 거래가 형성된 경우에는 그 거래실례가격(법령의 규정에 의하여 가격이 결정된 경우에는 그 결정가격의 범위안에서의 거래실례가격)
    ② 신규개발품이거나 특수규격품등의 특수한 물품·공사·용역 등 계약의 특수성으로 인하여 적정한 거래실례가격이 없는 경우에는 원가계산에 의한 가격은 계약의 목적이 되는 물품·
    공사·용역 등을 구성하는 재료비·노무비·경비와 일반관리비 및 이윤으로 이를 계산한다.
    ③ 공사의 경우 이미 수행한 사업을 토대로 축적한 실적공사비로서 중앙관서의 장이 인정한 가격
    ④ 위 ① 내지 ③에 의한 가격에 의할 수 없는 경우에는 감정가격, 유사한 물품·공사·용역 등의 거래실례가격 또는 견적가격

    3. 양도소득세등의 개발비용 인정

    부과개시시점후 개발부담금의 부과전에 토지 또는 사업의 양도등으로 인하여 발생한 소득에 대하여 양도소득세 또는 특별부가세가 부과된 경우에는 위의 원칙적인 개발비용산정기준(법 제11조의 규정)에 불구하고 당해 세액중 부과개시시점부터 양도등의 시점까지에 상당하는 세액을 동조의 규정에 의한 개발비용에 계상할 수 있다.(법 제12조1항).
    이에 의하여 개발비용으로 계상되는 세액의 범위는 부과종료시점이전에 토지가 양도된 때에는 당해 세액중 부과개시시점부터 양도시까지,
    부과종료시점이후에 토지가 양도된 때에는 부과개시시점부터 부과종료시점까지에 상당하는 세액으로 한다. 이 경우 개발비용으로 계상되는 세액의 산정은 양도소득세 또는 특별부가세를 일단위로 안분하여 산정한다(법 동조2항, 령 제11조).


  • 정상지가상승분

    ① 의 의
    정상지가상승분이라 함은 건설교통부장관이 조사한 전국의 평균지가변동율(국토이용관리법 제28조의 규정) 및 정기예금이자율등을 감안하여 일정한 기준에 의하여 산정한 금액을 말한 다(법 제2조 제3호).

    ② 산정원칙
    정상지가상승분은 부과기간 중 각 연도의 정상지가상승분을 합하여 산정하며, 각 연도의 정상 지가상승분은 당해 연도 1월 1일 현재의 지가에 당해 연도의 정상지가상승율을 곱하여 산정한 다(령 제2조1항).
    정상지가상승분 = 각 연도의 정상지가상승분의 합계
    각 연도의 정상지가상승분 = 당해 연도 1월1일 현재의 지가 정상지가상승율

    ③ 산정의 방법
    ⑴부과기간이 1년이내인 경우
    부과기간이 1년이내인 경우(연도중에 부과개시시점 또는 부과종료시점이 속한 경우를 포함 한다)에는 분기별 정상지가상승분을 합하여 산정한 금액을 당해 부과기간중의 정상지가상승 분으로 하되, 분기중 일부기간의 정상지가상승분은 그 분기의 정상지가상승분을 일단위로 나누어 산정한 금액으로 한다(령 제2조2항).

    ⑵ 제2차년도 이후의 경우
    부과기간중 제2차연도 이후의 각 연도의 1월 1일 현재의 지가는 부과개시시점 또는 전년도 1월 1일 현재의 지가에 전년도 부과기간중의 정상 지가상승분을 합한 금액으로 한다(령 제2조3항).

    정상지가상승률의 결정.고시

    정상지가상승률은 건설교통부장관이 조사한 연도별 또는 분기별 전국평균지가변동률(국토이 용관리법 제28조의 규정)과 연도별 또는 분기별 정기예금이자율중 높은 율로 한다. 이 경우 연도별 정기예금이자율은 10/100으로 하고, 분기별 정기예금이자율은 24/1,000로 한다 (령 제2조 4항).
    건설교통부장관은 연도별 정상지가상승률을 다음 연도 2월말일까지 결정·고시하고, 분기별 정상지가상승률을 각 분기의 종료일부터 1월이내에 결정·고시하여야 한다(동조5항).

    부과금액의 산정

    ① 원칙적인 산정방법
    부담금을 산정함에 있어서 부과종료시점이 분기중에 속하는 경우에는 부과종료시점이 속한 분기의 전분기 정상지가상승률을 적용하여 부담금을 산정한다. 이 경우 부과종료시점이 속한 분기의 정상지가상승율이 고시된 때에는 지체없이 그 차액을 산정하여 정산하여야 한다. (령 제12조1항).

    ② 지가변경이 수반되는 개발사업의 제외
    지목변경이 수반되는 개발사업(령 별표 1 제9호)의 경우 인가등을 받은 면적중 당해 사업이 종료된 후 사실상 또는 공부상 지목이 변경된 면적에 한하여 개발이익이 발생한 것으로 본다 (령 제12조2항).
    이 경우 개발사업에 대한 부담금을 산정함에 있어서 그 개발비용은 총 지출비용중 지목이 변경된 부분에 지출된 비용으로 하되, 지목이 변경된 부분에 지출된 비용을 명확하게 구분할 수 없는 경우에는 면적비율에 의한다(동조3항).


    • - 납부의무자가 납부하여야 할 개발부담금은 산정된 개발이익(동법 제8조의 규정)의 25/100으로 한다(법 제13조).
    1998.9.19 법률 제5572호에 의하여 1999년 12월 31일까지 인가 등을 받아 시행하는 모든 개발사업에 대하여 개발부담금을 면제하고, 2000년 1월 1일부터는 그 부담률을 개발이익의 50/100에서 25/100로 인하하였다(부칙 제3조 참조).